Domanda:
Vorrei porLe il seguente quesito: La mia abitazione confina con un fabbricato che, seppur abitato, è tenuto in pessime condizioni. Le mura esterne di questo fabbricato non hanno un intonaco protettivo è tenuto praticamente allo stato rustico. Le intemperie e le cattive stagioni intercorse negli anni hanno favorito infiltrazioni di acqua, tanto da danneggiare l’interno della mia abitazione. Ho richiamato invano più volte verbalmente l’attenzione del vicino e gli ho scritto una lettera raccomandata, tramite un legale, intimandogli ad eseguire i lavori di riparazione. Non ho ricevuto nessuna risposta.Vi chiedo:Cosa posso fare, per tutelare il mio diritto a non essere danneggiato ulteriormente?Premetto che il mio obiettivo non è indirizzato ad un risarcimento del danno ricevuto, nella mia abitazione, a quello provvedo io direttamente, ma quello di pretendere l’esecuzione dell’intonaco della facciata interessata dall’infiltrazione che è di loro proprietà. Chi posso, praticamente, chiamare, per vedere veramente esaudite le mie richieste in maniera efficace senza che il mio vicino si possa sottrarre dai suoi doveri?
Risposta:
Prima di dare un consiglio all’utente, vorrei cogliere l’occasione per ricordare alcuni tra gli strumenti previsti dal legislatore e che, in caso di rapporti di vicinato non troppo sereni, potrebbero tornare utili.
Il Codice Civile prevede infatti alcuni “rimedi” per la tutela dei diritti reali (che sono proprietà, superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù, pegno e ipoteca) e del possesso.
In particolare vi sono delle norme che si riferiscono solo ad uno di questi diritti ovvero a tutti indistintamente.
Ma vediamoli con ordine.
Per quanto riguarda il diritto di proprietà, il nostro Codice prevede 4 norme che prevedono altrettante azioni specifiche. Queste azioni sono, nell’ordine,
– l’azione di rivendicazione (art. 948): che consiste nell’azione del proprietario volta a chiedere la restituzione di una cosa di sua proprietà da chi la possiede o la detiene;
– l’azione negatoria (art. 949): con questa azione il proprietario può chiedere che un Giudice accerti e dichiari l’inesistenza di diritti che altri possano vantare sulla cosa di sua proprietà se ha motivo di temere un pregiudizio per il proprio diritto. Con questa azione il proprietario ha anche la facoltà, nel caso abbia subito turbativa o molestia, di chiedere che sia ordinata la cessazione ed il risarcimento del danno;
– l’azione di regolamento di confini (art.950): con la quale ciascuno dei due proprietari di due fondi confinanti, allorquando il confine tra i due è incerto, possono chiedere che esso sia stabilito giudizialmente;
– l’azione di apposizione dei termini (art. 951): sempre con riguardo a fondi contigui, quest’azione consente ad uno dei due proprietari di chiedere che siano ristabiliti o apposti i termini, ovvero i segni di demarcazione tra i due fondi, mancanti o divenuti irriconoscibili e che ciò sia fatto a spese comuni;
Per quanto riguarda il diritto di servitù, ovvero quel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (esempio tipico è la servitù di passaggio), il Codice Civile, oltre a prevedere un’accurata disciplina delle servitù, soprattutto in materia di acque, ammette, all’art. 1079 un’azione diretta all’accertamento della servitù e per ottenere altri provvedimenti per la sua tutela, quali ad esempio quelli per eliminare impedimenti o turbative all’esercizio della servitù sino a consentire il risarcimento dei danni per il mancato esercizio del diritto.
Venendo poi al possesso è opportuno dire, in primo luogo, che esso è un potere su di un bene che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. In poche parole è il comportamento di chi, pur non avendo un titolo di proprietà su una certa cosa, si comporta nei suoi confronti come se lo fosse. Tale potere può coincidere nella persona del proprietario ma può anche essere svincolato dalla proprietà.
Il Codice, considerata l’importanza dell’istituto, ne consente la tutela attraverso 3 tipi di azione:
– l’azione di reintegrazione (art. 1168): è forse l’azione più forte per la tutela del possesso e può essere utilizzata da chi sia stato violentemente o occultamente spogliato dal possesso. Con essa il possessore può chiedere, entro un anno dallo spoglio o dalla sua scoperta, che l’autore sia obbligato a reintegrarlo nel possesso;
– l’azione di reintegrazione contro l’acquirente consapevole dello spoglio (art.1169): questa azione, al pari della prima, consente il possessore a chiedere di essere reintegrato nel suo possesso ma, in questo caso è consentito agire nei confronti di chi, sapendo dello spoglio, ha acquistato la cose dall’autore dello spoglio (una sorta di acquisto in mala fede);
– l’azione di manutenzione (art. 1170): è il rimedio previsto dal Codice per tutti coloro che siano stati molestati nell’esercizio del loro diritto di possesso di un immobile o di un diritto reale sull’immobile. Il possessore “molestato” può chiedere, entro un anno dalla turbativa, la manutenzione ovvero il ripristino del possesso con eliminazione della causa della turbativa. Tuttavia per poter esperire questo tipo di azione, il possesso deve durare, in modo continuo e non interrotto, da oltre un anno e non deve essere stato acquistato violentemente o clandestinamente. Tale azione, poi, può essere usata, se ne ricorrono le condizioni da chi è stato spogliato del possesso in modo non clandestino o violento (che consentirebbe di utilizzare l’azione di reintegrazione).
Oltre a tutte queste azioni, il Codice Civile prevede poi 2 azioni generali che consentono la tutela della proprietà nonchè di tutti i diritti reali di godimento (tutti tranne pegno ed ipoteca che sono i c.d. diritti reali di garanzia) e del possesso.
Queste due azioni sono la Denuncia di nuova opera (1171 c.c.) e la Denuncia di danno temuto (art. 1172 c.c.).
Per quanto riguarda la prima, tale azione è prevista a favore del proprietario (o titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore) che ha motivo di temere che da una nuova opera da altri intrapresa possa derivare un danno alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso. Ricorrendo questo pericolo e purchè l’opera non sia terminata e non sia trascorso più di un anno dalsuo inizio, si può fare una denuncia alla autorità giudiziaria che può vietare la continuazione dell’opera oppure permetterla ma ordinando che sia compiuta con determinate cautele.
Da ultimo veniamo a parlare ora della Denuncia di danno temuto, azione che potrebbe essere esperita dal nostro utente per ottenere tutela rispetto ai comportamenti omissivi del suo vicino di casa.
L’azione prevista dall’art. 1172 c.c. consiste nella facoltà riservata al proprietario (o al titolare di altro diritto reale di godimento o al possessore) di presentare una denuncia alla autorità giudiziari e ottenere un provvedimento specifico e provvisorio per ovviare al pericolo che potrebbe derivare sulla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso derivante da un qualsiasi edificio, albero o altra cosa.
presupposti fondamentali per tale tipo di azione sono, in primo luogo, il pericolo di un danno futuro minacciato da cosa a cosa (non è tale ad esempio la minaccia del vicino di casa di abbattere un muro o un albero ad esempio), il pericolo poi deve essere di una certa gravità e importanza (se ad esempio l’incuria del mio vicino crea solo un fastidio estetico è evidente che non potrò usare il rimedio previsto da questa norma ma, al massimo, esperire l’azione di manutenzione che abbiamo descritto sopra), il pericolo infine non deve essere indeterminato nel tempo ma prossimo (è evidente che non posso chiedere ora la tutela per una cosa che forse accadrà tra vent’anni…)e, soprattutto, di pericolo si deve parlare e non di danno già verificato, nel qual caso si potrebbe agire solo per chiedere il risarcimento dei danni subiti (come nel caso del nostro utente per i danni già patiti a causa dell’incuria del vicino).
Dalla denuncia si apre un procedimento c.d. sommario in cui l’autorità giudiziaria può, fatte le opportune e, appunto, sommarie verifiche, disporre un provvedimento cautelare di natura urgente che possa, almeno per l’immediato, evitare che il danno temuto si verifichi, ordinando che siano presi gli opportuni provvedimenti, ovviamente a spese del responsabile del pericolo.
Dopo questa prima fase se ne apre una seconda con la quale il Giudice deve, in via definitiva, regolare i rapporti tra il soggetto autore del pericolo ed il soggetto esposto valutando esattamente l’entità del pericolo, le modalità di intervento idonee ad eliminarlo e, cosa ben più importante, il Giudice procede ad individuare il soggetto che sarà responsabile per gli interventi ed in quale misura.
Un consiglio generale e che vale per ogni caso di controversie tra vicini, è sempre quello di contestare immediatamente (alla scoperta) e per iscritto (sempre con raccomandata a/r!) ogni situazione che possa comportare una turbativa o una diminuzione del nostro diritto di proprietà o altro diritto invitando il nostro “vicino” a voler ripristinare lo stato di fatto antecedente ovvero a fare gli opportuni interventi prima che si verifichino danni maggiori.
Nel caso del nostro utente, poi, si potrebbe anche pensare ad una denuncia alle Autorità sanitarie o ai Vigili del Fuoco che potrebbero, in caso di incuria grave, prendere adeguati provvedimenti in sede amministrativa per cause di sicurezza pubblica (ovviamente questo tipo di iniziative sono da farsi solo in casi gravi, laddove l’incuria potrebbe creare danni non solo alla proprietà dell’utente ma anche a terzi che, ad esempio, si trovano a sostare nei èressi dell’abitazione.
